calculer la rentabilité dans l'immobilier

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Souvent, les personnes qui veulent faire un investissement immobilier se posent beaucoup de questions avant de lancer leurs projets, surtout en ce qui concerne la rentabilité de cet investissement. Mais avant de répondre à cette question, il faut d’abord savoir que cela change d’un investissement à un autre, car il existe de nombreuses façons de calcul selon chaque catégorie de supports et de type d’immobilier, comme la différence entre immobilier neuf et immobilier ancien, aussi entre une location nue et une location meublée, et encore entre immobilier physique et pierre papier. Et pour répondre à ces questions, on va d’abord comprendre que signifie la rentabilité d’un investissement immobilier, et connaître la différence entre la rentabilité brute et rentabilité nette.

Que veut dire la rentabilité d’un investissement immobilier ?

On l’appelle aussi le rendement locatif, et c’est le pourcentage qui mesure le revenu brut que rapporte la location le l’immobilier par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné. Il se calcule sur une base annuelle.

Quelle est la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

La rentabilité brute :

La rentabilité brute est celle à laquelle nous pensons en premier lorsqu’on réfléchit aux revenus de l’investissement initial. Le revenu brut sur un an d’un bien immobilier est de 12 fois son loyer mensuel, mais il est faux de réduire la valeur de l’investissement seulement au prix de ce bien, frais d’agence inclus. Comme il est important d’ajouter aussi le montant des frais de notaire, le coût de l’emprunt bancaire et le montant des travaux s’il y en avait.

La rentabilité nette :

Alors que la rentabilité brute est facile à déterminer, il faut être un peu plus délicat pour la rentabilité nette, Comme son nom l’indique, car ça concerne le rapport entre le montant total de l’acquisition et le revenu foncier net de charges et des taxes, ces dernières qui incluent la taxe foncière, les charges non-récupérables du locataire et aussi les frais de gestion et d’assurances.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, vous pouvez comparer le loyer annuel au prix actuel du bien. Ou bien respecter le calcul dans les étapes suivantes, car il est plus adapté pour faire une comparaison avec d’autres produits.

La Première étape : le coût réel de l’achat de l’immobilier

Il faut additionner le prix d’achat en ajoutant les frais d’agence et les frais de notaire et des travaux.

La deuxième étape : la rentabilité brute (en pourcentage)

Loyers bruts annuels hors charges et investissement initial.

La troisième étape : la rentabilité nette de charges aussi (en pourcentage)

D’abord additionner les charges de copropriété non récupérables, petit entretien, travaux de copropriété, assurances impayées, taxe foncière et propriétaire non occupant, frais de gestion, ensuite calculer le loyer annuel brut et net de charges.

La quatrième étape : le revenu net de prélèvements sociaux (en pourcentage)

Base soumise aux cotisations sociales obligatoires, immobilier net de charges et d’intérêts, taux de prélèvements sociaux à dix sept pour cent, et taux réel de prélèvements sociaux pour un contribuable taxé à trente pour cent, compte tenu de la déductibilité de six pour cent l’année suivante : 15,16%, et aussi le revenu net de prélèvements sociaux, immobilier net de charges et de prélèvements sociaux et investissement initial.

Cinquième étape : la rentabilité nette d’impôt sur le revenu (en pourcentage)

La base imposable est le loyer net de charges et d’intérêts, et le montant de l’impôt c’est le loyer net de charges et d’intérêts plus le taux marginal d’imposition.

Rentabilité nette après impôts : revenus nets d’impôts / investissement initial.

La sixième étape et dernière étape : la rentabilité corrigée après la vente, en cas de plus-value ou de moins-value

La rentabilité corrigée est la rentabilité nette après impôt sur le revenu + rentabilité additionnelle due à la plus-value

Des conseils pour les gens qui veulent investir dans l’immobilier et bien démarrer leurs carrières :

  • Il faut raisonner comme un investisseur,
  • il faut gérer son investissement avec des flux entrants et sortants de trésorerie,
  • ne pas oublier que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus générés,
  • choisir son support sur des critères objectifs et non subjectifs.